昨日，“2024搜狐财经年度论坛”上，某孟姓砖家语出惊人。

　　他说：如果按照常住人口作为计算基数，新城市人口有2.52亿人没转化为户籍人口，保障房的缺口应该在1亿套左右。

　　房地产新模式，“保障+市场”基本模型会成为未来房地产行业平稳健康发展、止跌回稳基本保证和基础策略。

　　蝉语只想说，砖家越来越不受欢迎，真是有原因的。

　　作为又被重新认真对待、且明确其国民经济支柱地位的房地产行业来说，它的问题，并不完全是其行业本身的问题，它的解题思路，并不是简单粗暴的数字游戏。

　　1亿套缺口？

　　真敢想，真敢说！

　　如果真按砖家的判断去修正执行动作，暂不考虑资金的问题，去执行短期内再修1亿套保障房，1亿套完全毫无资产属性、金融属性、只能满足刚性居住需求的保障房，那么地产的路，会在何方？

　　真这样，最终的结果，可能真的是神仙也救不了！

　　1、

　　房地产的问题，从来都不完全是行业本身的问题。

　　自19年以来，5年来行业内的调整阵痛，还真不是行业不行了，不是过剩、也不是价高，最深层次的问题是：

　　①、供给侧结构性调整的阵痛，钢筋混凝土驱不太动，新生产力的提升和规模效应需要时间；

　　②、人口红利丧失；

　　③、全球化竞争中，成本优势、资源优势开始丧失，外循环降速；

　　④、资源、资产进一步向头部聚集。

　　这四点才是最主要的原因。

　　简单解析就是，房地产行业支柱地位没变，但是已经无法成为下半场经济的最重要驱动轮，城镇化降速是必然趋势，必须要找新的驱动轮，新兴的可以填补房地产行业的产业。

　　这几年一直有这方面的努力，只是短期内无法完全实现，需要时间。

　　毕竟规模、体量、全民参与共享，缺一要件都不行。

　　这样的产业，好找吗？

　　真不好找。

　　内部除了结构转型之外，还有一个重要的问题，就是资源开始头部聚集，这种现象有愈发加速的趋势。简单说，就是有钱的越来越有钱，没钱的挣钱更难。

　　这种情况，影响就是轮子跑不动。

　　毕竟真有钱的，都想跑，只有没钱的有钱了，才会也只可能花在这片土地上，才转的起来。

　　除了内部问题，外部问题并没有得到多大改善，毕竟规模和体量已经是庞然大物了，抑制，是近五年的主旋律，以后一直都是。

　　你看，川普还没正式入主，已经放话了，要加税，以后更难。

　　好在几年前开始，已经有了心里准备，并开始布局。

　　内外的挑战都加剧了，你说是修1亿套保障房就能解决的问题？

　　这四点再直白一点，就是普通阶层的收入增长缓慢、甚至停滞，而且预期更不乐观，你觉得这些个问题不解决，能解决地产的根本性问题？

　　2、

　　再来说行业本身的问题。

　　从市场角度来说，能上车的，有能力上车的，在低位、高位都上了。

　　还没上车的，需求可能在，但是在预期降低后，短期内具备很强的不确定性，决策时间拉长。

　　你能看到，现在还在行业的玩家，都在搞逆周期的产品。

　　就是这个道理。

　　死磕改善，豪宅。

　　收割一波富人，这是接下来几年的方向。

　　层次感、差异性、拉层差的产品，有市场。

　　但是这个市场不大。

　　你指望这个能提供像以前一样的贡献，那是不可能的。

　　这部分市场，本来就不大。

　　另外，在人口降速的大趋势下，很多城市的规模都会降，逐渐的降，不管是城市面积还是人口。

　　未来，低密低容是必然趋势。

　　再起高楼，本末倒置。

　　起的高楼，未来谁接？

　　行业发展到今天，已经不是门槛问题，而是收入的可续问题。

　　这个问题不解决，地产永远不可能再回到以前的繁华。