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　　读者询问：我父亲去年去世，母亲希望将房子加入我的名字，以便在她去世时规避法院认证程序（Porbate）。我需要更改产权（title），或是产权证（deed），或两者都要更改？另外，我是母亲的法定代理人（power of attorney），在房地产上有何好处？

　　专家回答：产权证为转让房地产产权的法定文件，在咨询房地产律师前千万不要轻易更改。你的母亲希望借此规避法院认证程序，却可能付出更高的其他费用，得不偿失。

　　成为房屋共同所有人，可能丧失税务利益。例如，在母亲去世后才继承房屋，无需缴纳房产增值所得税。如果提前让子女成为房产共同所有人，即是将房屋一半的价值赠与子女，因此在母亲去世后可能须缴房屋增值税。如果母亲希望规避法院认证程序，只需要有生前信托（living trust）。

　　此外，如果你在母亲之前去世，或有法律纠纷，都会导致其他问题，因此在行动之前必须妥善咨询律师。

　　关于法定代理人，其目的并非给予代理人任何好处，而是在母亲失去执行能力时替代母亲做决定，这些决定必须符合母亲最大利益，而非代理人的利益。

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