房屋租赁合同简单

　　徐庆丰

　　民事强制执行是保障权利实现的最后一道程序，是胜诉权利兑现的最后一公里。近两年，随着法院 “基本解决执行难”工作的深入推进，被执行人抗拒执行的伎俩也越来越多，其中最令执行法官头痛的莫过于“虚假租赁”。

　　虚假租赁是指被执行人通过与他人签订不真实的租赁合同，虚构其名下财产已经处于租赁状态的事实，以达到法院在处置其名下相应财产时流拍或者不能实际交付的目的。虚假租赁成为妨碍法院强制执行、强制处置被执行人名下财产的一个关键因素。笔者梳理了不动产强制执行中虚假租赁的六个识别点和识别方法，以快速有效地甄别案外人提供的租赁合同的真假，推进强制执行程序。

　　识别点一：租赁合同签订时间与抵押权设立时间的先后顺序。若租赁合同签订时间晚于抵押权设立时间，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，租赁合同则不能对抗抵押权人。此类租赁并不必然都是虚假的，但是，对于此类租赁，法院可以直接通过裁定的方式解除承租人对涉案不动产的占有。若租赁合同早于抵押权设立时间，还需要通过申请司法鉴定，对案外人（承租人）提供的租赁合同的签订时间进行笔迹鉴定。对于倒签的租赁合同，通常可以鉴定，但是，如果签订日期与抵押合同签订日期相隔较近，则无法鉴定出签订的先后顺序，因此适用也存在局限性。

　　识别点二：抵押权设立时的评估报告中载明的抵押物权利负担情况。通常情况下，在抵押权设立时，债权人都会要求评估公司对抵押物作出评估报告，评估报告能够全方面地反应在设立抵押权时抵押物的状况，有无抵押、租赁等权利负担，这是识别虚假租赁最客观真实的证据。如评估报告载明的事项与异议人陈述存在根本性的矛盾，将是法官在审理时判断租赁合同为虚假租赁的关键因素。此外，有些债权人也会通过要求抵押人签署《抵押物未出租承诺书》等形式的材料，确认抵押权设立时抵押财产没有其他影响抵押权实现的权利负担。此类承诺书、声明等材料也是法官识别虚假租赁的关键证据。

　　识别点三：租金支付凭证中资金前手和后手、来源与去向。被执行人与他人串通设置虚假租赁，通常会虚构租金支付凭证，选择剪取“承租人”与被执行人过往的资金往来中的某一项或几项作为租金支付完毕的证据材料提交法院，或者干脆纯粹虚构交易，留下银行汇款记录后迅速将款项返回到汇出账户或其亲属账户。如果将当事人提交的租金支付凭证中相关款项的前手、后手、来源、去向等调查清楚，则十分有利于直接刺破虚假租赁的面纱。这一个识别点需要通过大量的调查和数据比对方能得出结论，工作量较大，但是一旦得到比对结果，则是虚假租赁认定的关键证据。

　　识别点四：水电费、物业费等费用的缴纳情况。水电费、物业费缴纳情况是判断承租人是否实际占有并使用租赁房屋的关键因素。通过对比当事人提交的房屋租赁合同约定的水电费、物业费的承担人和水电费、物业费发票收据上记载的实际缴款人，可以分析出承租人真正占有并使用租赁房屋的开始时间。这一识别点应该是最简单的识别点，但是也容易收到被执行人和承租人的“合理解释”。

　　识别点五：异议人与被执行人的关系。正常情况下房屋租赁关系中，任何一个人都可能成为潜在的承租人，不论其与出租方非常熟悉或者从未谋面；但是虚假租赁关系中，为保证租金支付安全，“承租人”与被执行人必然存在非常密切的关系，他们或是亲属，或是曾经生意、生活上的重要伙伴。通过对承租人与被执行人的关系开展调查，可以在一定程度上预估虚假租赁发生的概率。这一识别点虽然不是决定性因素，但是其对增加法官确信有着十分重要的意义。

　　识别点六：案件调查过程中形成的矛盾陈述。法官在对虚假租赁进行甄别时会对当事人进行谈话、调查，并实地走访、调查了解真实情况。对于法院调查过程中，被执行人、承租人、房屋现时实际使用人（可能是次承租人）产生的矛盾陈述，要进行充分挖掘，顺着相应的线索继续开展调查。最终形成的一些根本性的矛盾陈述，就是法官产生合理怀疑、进行自由心证的依据。

　　综上，虚假租赁的涤除是一个漫长而艰难的过程，对法官和抵押权人、申请执行人都提出了很高的要求。申请执行人、抵押权人要有敏锐的直觉和法律洞察力，要为执行法官提供足够多的详尽的材料，增加法官判定虚假租赁的内心确信。执行法官要有刺破虚假租赁面纱的足够勇气，当内心确信达到一定程度时，要敢于通过裁定的方式解除占用、涤除虚假租赁。