土地转让协议书

　　 裁判要旨

　　案涉《合作协议》约定双方共同投资、共享利润、共担风险开发房地产，符合合作开发房地产合同特征，且系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。虽签约时土地未取得使用权，但后续置业公司通过招拍挂取得，商贸公司也追认协议，健康管理公司不构成无权处分，故《合作协议》对双方有约束力。置业公司反诉请求无依据，应按约支付健康管理公司2000万元及利息，李某勇不担责。

　　 基本案情

　　2006年9月，某乡政府和商贸公司签合同，让商贸公司用其土地搞项目建设。2017年11月，健康管理公司与置业公司签《田园乡墅开发项目合作协议》，健康管理公司把从商贸公司处获得使用权的土地作价给置业公司，由置业公司负责开发，李某勇在协议里作了保证。之后，某县国土资源局挂牌出让这块地，2017年12月25日，无棣县公共资源交易中心通知置业公司以1019万元取得土地使用权，置业公司当天就交了钱。2019年9月30日，商贸公司出证明认可了这份合作协议。

　　按协议，健康管理公司履行了义务，可置业公司没按约定付2000万元及利息，于是健康管理公司起诉要置业公司付钱。置业公司却称，这份协议名义是合作开发房地产，实际是土地出让合同，违反了法律强制性规定，还反诉要求确认协议无效，没收健康管理公司依协议所得收益，让其返还已收的土地款。

　　 案件焦点

　　如何认定健康管理公司置业公司《合作协议》的性质，该协议是否具有法律效力。

　　 法院判决

　　山东省无棣县人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”

　　健康管理公司和置业公司在《合作协议》中约定了双方的合作方式：“健康管理公司提供的涉案土地及地上附属物（不包含医疗设备和办公设备）共作价4100万元，作为健康管理公司的土地成本。置业公司作为房地产企业具有房地产开发资质。” 双方约定 “共同掌握楼房销售环节、共同监管售房资金，物业管理由置业公司指定公司负责。利益分成：在按期支付甲方土地款的前提下，乙方每销售一平方米楼房再给甲方提取500元利润，签署本协议期间，经市场调查双方同意以5500元/平方米为预期价格，若实际销售价格高于5500元/平方米，高出部分甲乙双方再按2:8的比例分红；若实际销售价格低于5500元/平方米，低于部分甲乙双方再按2:8的比例扣除”。

　　从上述约定中可以看出双方是共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。因此本案合同性质为合作开发房地产合同。但双方签订合同时土地并没有取得使用权，故应为附条件的合作开发房地产合同。

　　《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方当事人具有约束力。一方面，2006年9月30日，商贸公司与某乡政府签订的合同书中约定商贸公司取得对涉案土地的使用权，使用期限为50年。2019年商贸公司追认《合作协议》，故健康管理公司取得涉案土地的处分权。另一方面，涉案土地在健康管理公司和置业公司签订合同时未取得国有建设用地使用权，这一状况双方明知。后置业公司按照《合作协议》约定通过招拍挂的方式，由其直接打入政府指定的账号1000万元，土地出让金超出1000万元部分由健康管理公司承担。双方按照约定履行合同义务。结合上述两方面考量，健康管理公司不符合无权处分的情形。

　　综上，置业公司的反诉请求均无事实及法律依据，不予支持。健康管理公司和置业公司应按照合同约定全面履行合同义务，健康管理公司诉求置业公司支付2000万元，条件成就，置业公司应予支付。

　　山东省无棣县人民法院判决如下：

　　一、置业公司于本判决生效之日起十日内给付健康管理公司土地款 2000 万元及利息（以 2000 万元为基数，自 2019 年 8 月 30 日起至本判决确定履行之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回置业公司的反诉请求；三、李某勇在本案中不承担法律责任。

　　置业公司不服一审判决，提起上诉。

　　山东省滨州市中级人民法院同意一审法院的裁判意见。（2020）鲁16民终1773号民事判决书

　　 案件总结

　　在房地产行业，合作开发是常见模式，但因合作开发房地产合同属 “无名合同”，性质认定和效力判定长期缺乏统一标准，导致实践中不少土地使用权转让等合同常以 “合作开发” 之名出现，其中名为合作开发实为土地使用权转让的情况尤为突出，影响土地管理秩序。今天，我们结合典型案例和法律规定，为大家厘清两者的区分要点。

　　01 法律依据：司法解释明确界定

　　依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）：

　　土地使用权转让合同：《解释》第七条规定，是土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让给受让方，受让方支付价款的合同。若名为合作开发房地产合同，但约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收固定利益，其实质就是收取土地使用权转让对价，这类 “合作开发合同” 应认定为土地使用权转让合同。

　　合作开发房地产合同：《解释》第十二条规定，是当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。若名为土地使用权转让合同，可约定提供土地使用权的一方不仅收利润还承担经营风险，这符合合作开发房地产合同 “共同投资、共享利润、共担风险” 的特征，应认定为合作开发房地产合同。

　　02 核心判断：是否共担风险

　　实务中，判断合同性质的关键在于 “双方是否共担风险”。《解释》第七条指出，若一方只出地并收固定收益，不符合 “共担风险” 要求；《解释》第二十一条也明确，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收固定利益的，应认定为土地使用权转让合同。

　　需要注意的是，判断提供土地使用权的一方是否承担经营风险，不能仅看合同有无明确不承担风险的约定，还要看合同中约定的共同分担风险比例。“共担风险” 要求合作方共同承担经营风险，且各方对经营风险的分担比例与约定的利益分享比例大致相当，至少不能严重失衡。

　　03 实践探索：个案具体分析

　　由于房地产合作开发情况复杂多样，实践中需结合个案具体情况，来认定 “合作合同” 是合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同，对合同效力的认定也应具体情况具体分析。

　　《解释》第七条、第十二条和第二十一条只是规定了原则性的认定标准，司法实践中还需要承办法官结合案件细节进一步 “解释”。比如在健康管理公司诉置业公司房地产开发经营合同案中，法院根据《合作协议》中 “若实际销售价格高于5500元/平方米，高出部分甲乙双方再按2:8的比例分红；若实际销售价格低于5500元/平方米，低于部分甲乙双方再按2:8的比例扣除” 的条款，认定合同双方是共享收益、共担风险的，从而将案涉合同定性为合作开发房地产合同。

　　当然，实践中还有很多复杂情形，对合作开发房地产合同和土地使用权转让合同的正确认定，需要通过一个个案裁判规则和司法经验的积累，逐步形成更完善、明确的区分标准。